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商业租赁更新

六月 16, 2020 Carmel Woodward < 1

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Covid-19大流行影响了澳大利亚日常生活的几乎各个方面。这也给该国的经济带来了可怕的后果。为了减少这种流行病的经济影响,联邦政府采取了许多措施,包括引入JobKeeper计划和一项规范房东和商业场所租户行为的行为守则:《国家内阁强制性行为守则》。 (“码”)。
该规范的目标是“强加一套真诚的租赁原则,以适用于业主/运营商/其他房东与租户之间的商业租赁(包括零售,办公和工业租赁……)”

《守则》规定了14条原则,涉及房东向租客提供租金减免的义务以及禁止因不支付租金或租户减少交易而终止租赁的规定。小时。
该规范正在州和地区一级实施。 2020年COVID-19综合(紧急措施)法(以下简称“法案”)于2020年获得通过,2020年5月1日通过了2020 COVID-19综合(紧急措施)(商业租赁和执照)实施细则(“条例”),通过了关于租金减免在维多利亚州如何运作的规定。

首先,应该指出的是,该法案和实施细则并未明确纳入本守则。结果,一方面是《守则》,另一方面是《法令》和《规章》。例如,租金减免期的开始和结束日期,房东财务状况的相关性和减免与租户营业额的下降并不自动成比例。
如果您认为本《准则》可能适用于您,则寻求法律意见很重要,因为:

违反房东限制可导致罚款;和
B房东和房客之间达成的任何协议的条款都需要正确记录。

以下是维多利亚州《守则》实施主要方面的简要概述。

术语
1该规定仅适用于2020年3月29日至2020年9月29日(“相关时期”)。

合格
2要使租约符合条件,必须是“合格租约”,即零售租约或非零售商业租约或许可证:
1.1该条例于2020年3月29日生效;和
1.2 2020年3月29日或之后的租户:
(a)中小企业实体;和
(b)符合JobKeeper计划的雇主(或个体经营者),并且是JobKeeper计划的参与者。
某些租赁不包括在内,例如进行农业活动或租户是总营业额超过规定金额的一组实体的成员,与之相关或与之相关。

“不中断”
3在相关期间内,只要承租人符合《规章》的要求,并且在下列情况下,承租人将不违反合资格租赁:
3.1不支付租赁项下需要支付的租金;
3.2减少租户在该场所开展业务的营业时间;要么
3.3关闭处所并停止在该处所进行任何业务。
4房东在有关期间不能:
4.1终止租赁或驱逐承租人或重新进入房屋以免付租金;
4.2不交租金的出入保证金;要么
4.3寻求增加租金,
对于违反这些禁令的行为将受到处罚。

寻求租金减免的程序
5租金减免不是自动的。在实施本条例之前,必须遵循以下程序:

5.1承租人必须提出书面要求减免租金,即由承租人承担激活《实施细则》的责任。
5.2书面要求必须随附:
(a)该项租赁为合资格租赁的声明;和
(b)有关租户是中小企业实体且有资格并参加JobKeeper计划的信息。
房东必须对这些信息保密(受通常的披露例外)。
5.3房东有14天(或双方同意的其他期限)向租户提供租金减免。
6租金减免的提议必须基于符合条件的租赁的所有情况,并且:
6.1涉及相关时期内符合条件的租赁所应付租金的最高达100%;
6.2规定房东提供的租金减免的不少于50%必须以免收租金的形式进行,除非房东和租户另有书面协议;
6.3适用于有关时期;
6.4考虑:
(a)与该处所有关的租客营业额减少;
(b)在房客无法在该处所经营业务期间,房东放弃房客追回的任何支出或其他费用;
(c)未能提供足够的租金减免会否损害租户履行其在合资格租赁项下的现行义务(包括支付租金)的能力;
(d)减少就该处所收取,征收或征收的任何支出,例如土地税减让;和
(e)房东提供租金减免的财务能力,包括其任何放款人为应对COVID-19大流行而向房东提供的任何减免。
7租金减免申请不是“一次性的”。房客可以向房东提出进一步的租金减免要求,但任何进一步的租金减免无需包括该租金减免的50%作为租金减免。

调解
8,要求当事各方真诚进行谈判。如果谈判失败,则由维多利亚州小企业专员协调。调解不具有约束力,但只有在专员书面证明调解失败或不太可能解决争议之前,才能诉诸VCAT或法院。

租金减免
9豁免
9.1如上所述,房东的要约必须包括不少于租金的50%的放弃(除非双方另有协议)。
10递延
10.1如果要约包括延迟支付房东的租金:
(a)不能就支付任何递延租金寻求利息或任何其他费用或收费;
(b)不得要求在2020年9月29日之前或租赁期限届满之前(在实施细则规定的任何延期之前或其他日期之前)支付延期租金的任何部分:
(c)必须按照租赁条款适用的适当比例转移任何法定费用减免(例如土地税,市政税);
(d)必须按照《实施细则》生效之前适用的相同条款和条件,向租户提供延期的租期,以延长租期。
10.2双方必须改变租约,以使应支付给房东的递延租金在以下较高者中摊销:
(a)根据《规章》的规定,租赁期限的余额,包括对该期限的任何延长;和
(b)不少于24个月的期限。
10.3递延租金的摊销方法应由各方共同商定。

确认协议
11租金减免可以由当事各方通过改变租赁或双方之间直接或间接地实现租金减免的任何其他协议来生效。
从以上概述可以明显看出,房租减免制度是复杂而复杂的。我们可以为房东和租户提供帮助,以确保他们正确遵守该法案,法规和守则。

卡梅尔·伍德沃德
LIV认可的专家-商业租赁法

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